Udostępnij

Ceny mieszkań się zatrzymały. Rynek czeka. A wielu ludzi pyta: Czy kupować teraz mieszkanie? Z punktu widzenia finansów osobistych, najlepsze jest tylko jedno rozwiązanie.

Sytuacja gospodarcza w której się znaleźliśmy jest wyjątkowa. Miałem okazję oglądać z bliska przebieg wielu kryzysów (powódź tysiąclecia, kryzys rosyjski, krach z 2008 roku). W każdym z nich dokładnie widać było, kto i dlaczego wygrał. Precyzyjnie mogłem też prześledzić błędy tych którzy przegrali. W oparciu o całą masę przykładów mam doświadczenie, które pozwala mi spojrzeć na obecny kryzys z dystansem.

Jednego jestem pewien. Obecny kryzys minie i z całą pewnością bardzo wielu na nim zyska. Na fali wznoszącej będą ci, którzy nie popełnią błędów w finansach osobistych. A tu zasady są proste.

Obecna sytuacja jest trudna do oceny z kilku powodów. Najważniejsze pytanie dotyczy tego, jak wielkie skutki będzie miało zatrzymanie gospodarki, zwolnienia grupowe i problemy wielu branż. No i największa niewiadoma, jak długo ten kryzys potrwa. To wszystko przeniosę teraz na szanse oraz zagrożenia dla finansów osobistych. A pytanie jest jedno: czy kupować teraz mieszkanie?

Od razu zastrzegam, że nie zajmuję się zawodowo rynkiem nieruchomości. Na moim blogu nie prowadzę też doradztwa finansowego. Ten artykuł, to jeden z wielu głosów w dyskusji.

Co się dzieje na rynku nieruchomości?

Na rynku nieruchomości zapanowało wyczekiwanie. Ceny się zatrzymały. Wiele, wstępnie zatwierdzonych transakcji zostało wstrzymanych. Ci, którzy planowali kupno mieszkania zbierają informacje. Analizują obrót wypadków. Duże firmy budowlane podają komunikaty w których opisują kilkudziesięcio-procentowe spadki zawieranych transakcji.

Bez wątpienia, mieszkania w Polsce będą się sprzedawać. Czy za rok, czy za dwa lata wszystko wróci do normy sprzed epidemii. Wynika to z prostego faktu, że ciągle jest więcej chętnych na mieszkania niż dostępnych nieruchomości. Mieszkania są też (i ciągle będą) atrakcyjną alternatywą do lokowania nadwyżki finansowej. Zwłaszcza teraz, gdy wartość złotówki zależy od kryzysowych decyzji polityków.

Słychać głośny jęk inwestorów, którzy wynajmują mieszkania turystom. Tam interes, z dnia na dzień, przestał działać. Rządowa tarcza objęła ochroną osoby wynajmujące mieszkania. Nie można ich teraz tak łatwo usunąć z lokalu. Cały czas niepewna jest sytuacja obcokrajowców pracujących w Polsce. Banki dały ludziom możliwość wstrzymania spłaty rat kredytów. Więc jeśli nawet ktoś stracił pracę, ma czas na opanowanie sytuacji. Jeśli komuś się szykuje zwolnienie grupowe, też może przygotować się na stosunkowo miękkie lądowanie.

Co jest najważniejsze, gdy przychodzi kryzys

Ogólna zasada mówi, że w niepewnych czasach najważniejsza jest płynność finansowa. Inaczej mówiąc, czuć się będziesz bezpiecznie tylko wtedy, gdy będziesz mógł swobodnie dysponować gotówką. Jeśli kryzys będzie łagodny i szybko minie, potrzebujesz mniejszego bufora finansowego. Gdy załamanie będzie głębokie i potrwa wiele miesięcy, zaplecze finansowe musi być większe i pewniejsze. Trzeba zapewnić sobie swobodę działań w każdym z tych scenariuszy. Tak mówi teoria finansów osobistych.

Największym problemem sytuacji w której się znaleźliśmy jest to, że nikt nie potrafi teraz precyzyjnie powiedzieć, jakie będą gospodarcze skutki epidemii oraz jak długo one potrwają.

Czy kupować teraz mieszkanie

Odpowiedź na pytanie, czy decydować się na inwestycję mieszkaniową zależy od dwóch rzeczy.

  • Pierwsza sprawa, jakim majątkiem dysponujesz.
  • Druga sprawa, po co chcesz kupić mieszkanie.

Kredyt na mieszkanie

Wydaje się, że od kilku tygodni banki robią wszystko, by zniechęcić ludzi do wzięcia kredytu mieszkaniowego. Co też nie powinno nikogo dziwić. Banki wiedzą najlepiej, że niektóre z udzielonych już kredytów, mogą szybko zamienić się w gorące ziemniaki wyjęte prosto z ogniska. Bankowcy ćwiczyli już te scenariusze w 2008 roku, podczas kryzysu na bańce nieruchomości. Teraz nie chcą powiększać toksycznego portfela. Powiedzmy sobie szczerze, banki nie robią tego na złość, by utrudnić komuś życie. One zwyczajnie zabezpieczają swoje interesy, by nie zostać z długiem, którego nie mogą wyegzekwować.

Niemal automatycznie, w pierwszym tygodniu izolacji wzrósł koszt kredytów. To naturalne, gdyż wzrasta ryzyko takich operacji. Zaostrzyły się też kryteria udzielania pożyczek. I nadal się zaostrzają. Osoby, które mają do spłaty inne kredyty mieszkaniowe, muszą w szczególny sposób uwiarygodnić swoją zdolność. Dziś, by uzyskać zgodę na kredytowanie trzeba wykazać się większą gotówką, niż w lutym. Otwarcie dyskutuje się o grupach zawodów potencjalnych kredytobiorców, którzy mają teraz znacznie trudniejsze rozmowy z bankami, niż ludzie trudniący się innym (mniej ryzykownym finansowo) zajęciem.

Jeśli chcesz kupić mieszkanie na kredyt racjonalnie przeanalizuj, czy masz gwarancję utrzymania zatrudnienia. Oceń też, czy w perspektywie roku utrzymasz dochód na dotychczasowym poziomie lub wyższym.

Plan awaryjny

We wszystkich działaniach inwestycyjnych wyznaję zasadę: zaplanuj sukces, przygotuj się na porażkę. Dlatego spróbuj ułożyć plan awaryjny spłaty kredytu, gdyby twoja sytuacja finansowa nagle się załamała.

Tu rezerwą ratunkową mogą być oszczędności, wsparcie rodziny lub inne składniki majątku. Pod uwagę weź wszystko, co szybko zamienisz na gotówkę. Dużym ryzykiem obarczone będzie podejście typu: najwyżej sprzedam mieszkanie i spłacę kredyt. W chwili, kiedy będziesz realizować ten plan może się okazać, że nikt nie zechce kupić od ciebie nieruchomości. A to narazi cię na duże straty finansowe.

Powiązane artykuły


Jeszcze miesiąc temu radziłbym, by rezerwa wynosiła co najmniej trzy raty kredytu. Dziś jednak, po tych informacjach, które napływają z rynku, uważam, że absolutne minimum to półroczny bufor zobowiązania kredytowego. Taki zapas gotówki powinien zagwarantować spokojne przejście przez nawet najczarniejszy scenariusz w gospodarce.

Dlaczego to jest szalenie ważne właśnie teraz? Kiedy w gospodarce wszystko idzie dobrze, założenie, że tobie też szczęście będzie sprzyjać jest bardzo prawdopodobne. Gdy szaleje globalny kryzys, należy raczej zakładać, że w mniejszym lub większym stopniu może on też dotknąć ciebie. Dlatego dobrze jest przygotować się na taką okoliczność.

Mam wystarczająco gotówki, nie przejmuję się kryzysem

Wyjątkiem od tej zasady są ludzie, którzy mają pewność, że problemy gospodarcze w żaden sposób nie wpłyną na ich sytuację finansową. Mogą swobodnie dysponować tak dużym majątkiem, że inwestycja w nieruchomości nie robi im większej różnicy.

Tu jednak pojawia się inna kalkulacja o którą wielu teraz pyta. Czy w trakcie przedłużającego się kryzysu, ceny mieszkań będą spadać?

Spróbuję wyjaśnić mój punkt widzenia przez prognozy dotyczące polskiej gospodarki na ten rok. Przed epidemią ekonomiści zakładali, że w Polsce PKB wzrośnie o 3,3 procent. Ostatnia prognoza rządu zakłada już gigantyczny spadek wartości naszej gospodarki. Przewiduje się korektę o 3,2 procent. Z taką sytuacją jeszcze nigdy nie mieliśmy do czynienia.

Oznacza to, że do końca roku z rynku zniknie około 70 miliardów złotych. W uproszczeniu, o tyle mniej zostanie wydanych pieniędzy na zakup różnych towarów lub usług. A największe uderzenie skierowane będzie w wydatki konsumpcyjne każdego z nas. Zapowiada się czas przymusowego oszczędzania gotówki.

Na tej podstawie można przypuszczać, że mało realny jest wzrost cen mieszkań. Poprzednie kryzysy pokazały, że trzeba cierpliwie czekać na okazje mieszkaniowe. A te mogą pojawiać się z różnych powodów. Ktoś nie będzie w stanie spłacać rat kredytu. Komuś nie będzie się chciało czekać aż pojawią się lokatorzy i wprowadzą się do mieszkania na wynajem. A może nie będzie pieniędzy na remont lokalu, otrzymanym w spadku.

Mam plan, by kupić mieszkanie

Jeśli zastanawiasz się nad kupnem mieszkania, pojawia się pytanie, jaki jest cel takiego zakupu? Jeśli planujesz wynajmować mieszkanie i w ten sposób na przykład spłacać kredyt za nieruchomość, dokładnie powinieneś sprawdzić, czy będziesz miał komu to mieszkanie wynająć.

Wiadomo, że w miejscach gdzie będzie dobrze płatna praca, mieszkania będą potrzebne. Tam gdzie przetoczy się walec zwolnień grupowych lub bankructw firm, twoi najemcy po prostu znikną. To jest nawet ważniejsze od wysokości czynszu, jaki spodziewasz się otrzymać za wynajem takiego mieszkania.

Na dziś kupowanie mieszkania dla turystów wydaje się całkowicie nieracjonalne. Bardzo dużym ryzykiem obarczone są inwestycje w lokale biurowo-usługowe.

Pieniądze w dłoni to podstawa

Uważam, że w czasach kryzysu najważniejszą sprawą jest mieć zabezpieczoną płynność finansową. Chodzi o poczucie bezpieczeństwa, że bez względu na obrót wypadków, mam pieniądze, którymi mogę ratować siebie lub najbliższych. Niektóre kryzysy trwają krótko. Inne ciągną się niemiłosiernie.

Z pieniędzmi odłożonymi na mieszkanie, poczekam na rozwój wypadków na rynku. Oczywiście zakładam, że ceny spadną. W perspektywie najbliższego roku, wskaźniki dotyczące inflacji nie odgrywają dla mnie żadnego znaczenia. W całościowym bilansie, inwestycję zakończę na dużym plusie, gdy nastąpi korekta cen nieruchomości.

Jeśli ceny zaczną spadać bardziej, niż przewidują zawodowcy od nieruchomości, nigdy nie ulegałbym pokusie zakupów, bez sensownego finansowania. Wiele razy widziałem, że założenie „jakoś to będzie” w kryzysie najczęściej zawodzi. Z drugiej strony, jeżeli mam poduszkę finansową dla mojej rodziny lub pieniądze odłożone na emeryturę, broniłbym się przed przeznaczeniem tych funduszy na przypadkową inwestycję w nieruchomości. W stylu, „żal nie skorzystać z takiej okazji.” Kryzys się skończy, świat wróci do normalności, a jeśli roztrwonię teraz fundusz bezpieczeństwa finansowego, dopiero wpakuję się w kłopoty.

Piotr Kamiński LiczPieniadze.pl

Kto to robi?

Nazywam się Piotrek Kamiński. Na LiczPieniadze.pl zajmuje się bezpieczeństwem finansowym. Ten temat fascynuje mnie z trzech powodów… Więcej

Zazwyczaj można mnie spotkać we Wrocławiu.
Rozmawiam z ludźmi. Pokazuję wszystkie możliwości.